Een huis kopen op Karpathos is goed te doen, maar je hebt wel geduld nodig. Wij kochten ons huis via Elxis en hebben er nooit spijt van gehad, ook al duurde het papierwerk langer dan we hadden gedacht. In deze blog vertel ik hoe het bij ons ging, welke stappen je doorloopt en wat het kost. Hoe het is om hier echt te wonen, lees je op mijn pagina over leven op Karpathos.
Inhoudsopgave
Hoe wij ons huis op Karpathos kochten
Ons huis staat praktisch naast dat van mijn ouders. We kenden het dus al jaren en wisten precies wat we konden verwachten van de plek en de staat van het huis. Daardoor twijfelden we geen moment. In september 2017 deden we een bod en in mei 2018 kregen we de sleutel. Dat het zo lang duurde, lag aan het papierwerk aan de kant van de verkoper.
We hebben alles via Elxis gedaan, een Nederlandse makelaar die gespecialiseerd is in Griekenland. Zij regelden de advocaat en de rest van het papierwerk. Dat was echt fijn. Mijn vader heeft zijn huis destijds zelf geregeld, samen met de bouwer. Dat kan dus ook, maar dan moet je veel meer zelf regelen en overal achteraan.
We hebben er eerst gewoon zo in gewoond. Pas toen we echt naar Karpathos verhuisden, zijn we gaan verbouwen. Hoe dat ging lees je in mijn blog over ons huis verbouwen op Karpathos.
Waarom wij een huis op Karpathos wilden
Een eigen huis op Karpathos was voor ons een droom. Daarnaast werden onze vakanties er goedkoper door, hadden we een eigen project om aan te werken en voelde het als een plek om op terug te vallen. We hielden er ook al rekening mee dat we hier misschien ooit zouden gaan wonen. Dat is uiteindelijk ook gebeurd.
Huis kopen op Karpathos: de stappen
1. Een huis of stuk grond vinden
Op Karpathos staat lang niet alles online. Daarom is Vincent Karpathos Houses begonnen: één overzicht van huizen en grond te koop op het eiland, met vraagprijs en locatie. Daar zie je meteen wat er nu gevraagd wordt. Veel aanbod is grond of een oud huis dat flink opgeknapt moet worden. Bij grond buiten het dorp gelden aparte bouwregels, dus check altijd eerst of je er mag bouwen. Vincent schreef daar een blog over de nieuwe bouwregels (in het Engels).
2. Een Grieks belastingnummer (AFM) aanvragen
Zonder AFM kun je in Griekenland geen huis kopen. Bij ons kostte het een ochtendje: een paar keer heen en weer tussen een boekhouder en het belastingkantoor in Pigadia. Destijds betaalden we ongeveer €50 per persoon. Koop je via een makelaar of advocaat, dan kunnen zij het ook voor je aanvragen.
3. Een advocaat die alles checkt
Een advocaat is in Griekenland niet wettelijk verplicht, maar wel sterk aan te raden. De advocaat checkt of de verkoper echt de eigenaar is, of er schulden op het huis rusten en of alles klopt met de vergunningen. Reken op 1 tot 2% van de koopsom plus btw. Wij hadden er een via Elxis. Dat zou ik iedereen aanraden.
4. Een Griekse bankrekening?
Een Griekse bankrekening is niet verplicht om een huis te kopen. Je kunt gewoon vanuit Nederland betalen. Wij hadden er geen nodig. Soms wordt er wel om gevraagd, dus check dat van tevoren.
5. Tekenen bij de notaris
De koopakte teken je bij een notaris. Dat moet in persoon, of je geeft een advocaat een volmacht om voor je te tekenen. Daarna wordt het huis op jouw naam ingeschreven in het kadaster.
Op zoek naar een huis of grond op Karpathos?
Op Karpathos Houses vind je huizen en grond te koop op het eiland, met vraagprijs en locatie. Vincent beheert de site en beantwoordt je vragen per mail.
Wat kost een huis kopen op Karpathos?
Wat een huis op Karpathos kost, verschilt enorm. Op Karpathos Houses staat nu bijvoorbeeld een dorpshuis in Othos voor €170.000 en een villa boven Pigadia voor €850.000. Bovenop de koopsom komen een aantal vaste kosten:
- 3,09% overdrachtsbelasting
- ongeveer 1 tot 2% voor de notaris
- ongeveer 0,5% voor de inschrijving in het kadaster
- 1 tot 2% plus btw voor de advocaat
- 2 tot 4% plus btw voor de makelaar, als je er een gebruikt
Elxis adviseert om in totaal ongeveer 10% van de koopsom extra te rekenen. Bij een huis van €150.000 is dat dus zo’n €15.000. (bron)
Waarom zijn huizen op Karpathos zo duur?
Eerlijk is eerlijk: de vraagprijzen op Karpathos zijn hoog. Een nieuwe villa in Afiartis of boven Pigadia kost op Karpathos Houses zo’n €4.500 tot €5.300 per m², inclusief grond en zwembad. Het gemiddelde op Kreta ligt op €2.250 per m² en dat van alle Griekse eilanden samen op €2.941 per m², volgens cijfers van Spitogatos over het tweede kwartaal van 2026 (bron). Een bestaand dorpshuis is wel goedkoper: in Othos staat er een voor ongeveer €1.000 per m².
Daar zijn een paar redenen voor. Er is weinig aanbod, zeker binnen de dorpen, en buiten het dorp mag je lang niet overal bouwen. Veel verkopers hebben ook geen haast. Het huis of de grond is vaak al lang in de familie, er zit geen hypotheek op en dus is er geen druk om te verkopen. Moeten meerdere erfgenamen het eens worden, dan blijft een prijs ook makkelijk hoog staan. Daarnaast is bouwen in heel Griekenland flink duurder geworden, en op de eilanden nog meer, omdat veel materiaal en bouwvakkers van het vasteland komen. Wat dat betekent, lees je hieronder bij verbouwen. En verkopers kijken vooral naar elkaar: vraagt de buurman vier ton, dan wil de rest dat ook. Dat het huis van de buurman al jaren te koop staat, telt dan niet mee. Daardoor blijven grond en oude huizen hier vaak lang te koop staan.
Reken er trouwens niet op dat je aan zee nog een stuk grond vindt voor een paar ton. Een bouwkavel vlak bij zee met bouwvergunning kost al snel rond een kwart miljoen. Wat goedkoper is, ligt meestal verder van de kust of heeft geen vergunning. Kijk dus vooral naar wat er echt verkocht wordt en niet alleen naar de vraagprijs. Zeker bij huizen die al lang te koop staan, valt er vaak te onderhandelen.
Verbouwen op Karpathos
Wil je verbouwen, dan heb je in Griekenland een architect nodig voor de vergunningen. Wij kwamen via lokale vrienden bij een architect die van Karpathos komt maar in Athene woont en werkt. Ze doet ook projecten op Karpathos, met bouwvakkers uit Athene. Dat kost extra, want je laat mensen overkomen. Maar ze hebben ons huis en dat van mijn ouders in 3,5 maand helemaal afgebroken en opnieuw opgebouwd. Zoiets zo snel regelen met alleen lokale bouwers is hier vaak echt lastig. Alleen het isoleren lieten we lokaal doen, en dat duurde ruim vier weken omdat de ploeg op meerdere klussen tegelijk werkte.
Reken bij verbouwen of nieuw bouwen wel op hogere kosten dan een paar jaar geleden. Dat geldt voor heel Griekenland. De bouwmaterialen werden tussen oktober 2021 en oktober 2022 alleen al bijna 12% duurder, en ze stijgen nog steeds (bron). Vincent sprak er laatst nog over met Elxis: waar je vroeger rekende op zo’n €1.500 per m², is dat nu minimaal €3.000 per m² zonder grond. Dan heb je een mooi huis, maar wil je echt luxe, met bijvoorbeeld een zwembad, dan wordt het nog meer.
Het hele verhaal lees je in ons huis verbouwen op Karpathos. Contactgegevens van architecten en aannemers op het eiland vind je op de resources-pagina van Karpathos Houses.
Met of zonder makelaar?
Spreek je geen Grieks en ken je het systeem niet, dan zou ik het via een makelaar doen. Elxis begeleidt je in het Nederlands en Vincent werkt op Karpathos met hen samen voor bezichtigingen en foto’s. Zelf regelen kan ook, maar reken dan op meer tijd en meer achter mensen aangaan. Antwoord op een mailtje laat hier soms even op zich wachten.
Veelgestelde vragen over een huis kopen op Karpathos
Mag je als Nederlander een huis kopen op Karpathos?
Ja. Als EU-burger kun je gewoon een huis of grond kopen. Voor kopers van buiten de EU gelden in grensgebieden zoals de Dodecanesos extra regels.
Heb je een Griekse bankrekening nodig om een huis te kopen?
Nee, je kunt vanuit Nederland betalen. Je hebt wel een Grieks belastingnummer (AFM) nodig.
Is een advocaat verplicht als je een huis koopt in Griekenland?
Wettelijk niet, maar wel sterk aan te raden. De advocaat checkt of het huis echt van de verkoper is en of er geen schulden of problemen met vergunningen zijn.
Hoe lang duurt het om een huis te kopen op Karpathos?
Bij ons zat er acht maanden tussen het bod en de sleutel, door het papierwerk van de verkoper. Is alles goed geregeld, dan kan het sneller.
Wat kost een huis kopen op Karpathos naast de koopsom?
Reken op ongeveer 10% extra voor overdrachtsbelasting, notaris, kadaster, advocaat en eventueel een makelaar.
Kun je in Griekenland een hypotheek krijgen?
Ja, ook als je niet in Griekenland woont. Hoe dat werkt en hoe wij het financierden, lees je in een huis kopen in het buitenland.
Zo gaaf dat jullie je droom hebben waar gemaakt. Hoe hebben jullie dat precies gedaan, wat voor werk doen jullie waardoor dit mogelijk is?
Hi Barbara,
Dankjewel! Wij hebben dit samen met Elxis gedaan. Dat is een Nederlandse makelaar die Nederlanders/Belgen helpt bij de aankoop van een huis in Griekenland :)
Momenteel wonen we nog niet half/half. We werken en wonen gewoon in Nederland en het huis is voor nu alleen voor vakanties. In de toekomst willen we wel graag half/half wonen. Hopelijk kunnen we van travelbyheart.nl een full time baan maken en anders gaan we wellicht gewoon in de zomer in Griekenland werken en in de winter weer in Nederland.